大南街舖租逆市各之謎
受疫情波及本港經濟受創，不少店舖租值大幅下滑，旺區更「吉舖」林立。另一邊廂，深水坊大南街舖位卻十分搶手，部份租戶更因租金高昂紛紛放棄續租。究竟為何租務市場如此兩極呢？
本港商舖租務市場發展
2021/22年度差餉物業估價署的非住宅單位租值估價直線下滑，當中以舖位及商業單位最為嚴重，銅鑼灣部份商舖租值跌幅達三至四成，其中一個空置接近4年的波斯富街65號及閣樓舖位，最新差餉租值為117.6萬元，按年大跌近51%。
疫情初期不少業主對租金仍然樂觀，即使原有租戶退租或不再續租，也不傾向減租。但由於本港租金（P1）近年持續高企，早以出現供過於求（盈餘）。故無人承接租金水平高於均衡的舖位，使市面開始「吉舖」湧現。以尖沙咀柏麗大道為例，當中就有近三分之一舖位空置。
其後疫情耽誤近一年，經濟前景仍然不明。業主空置舖位的機會成本，較低價放租所獲得的租金回報（註：減租將會因而降低舖位的估計租值）為高，故業主紛紛降低租價（P2）。
另一方面，由於本港旅遊業幾乎全面停頓，銷售珠寶、金器或名錶等奢侈品的名店，又或藥妝連鎖均生意暴跌。業者為求減少虧損而縮減店舖數目，他們對租賃舖位的需求進一步下降至D2，而盈餘將擴大至（Qs – Qd2）單位。
有鑑於此，相關可能變動以圖一表示：
（註：為能簡潔在上圖展示市場變化對盈餘影響，在此假設店舖租賃供應不變。）
租價下調後市場雖未達均衡，但對民生而言並非壞事。香港「天價」租金一直為市民詬病，各大小鋪位均只能租予能承擔鉅額租金的大型集團不少別具特色的小店無法負擔昂貴租金，以致街道上店鋪一式一樣。在疫情下業主減租務求成功租出，吸引小店承租或更多人嘗試創業。這樣不僅可以減輕小店經營成本，市民亦可有更多選擇達成「雙贏」。
大南街疫市加租有原因？
大南街原是本港時裝業重要地帶，主要從事布料及鈕扣材料批發，但其後行業轉型大南街開始出現空置舖位。大南街鄰近太子但位處區域內圍，「旺中帶靜」的環境吸引不少咖啡店及工藝店進駐，街道從而人流大增。
當全港租價紛紛下跌，大南街卻因咖啡店及藝術小店落戶而人流興旺旺成為「文青」聚腳點。故大南街一帶地舖租價大部分能夠維持過去兩年水平。
結語
咖啡店帶動大南街的人流，同時亦逆市帶動租價。不少業主認為將舖位租予咖啡店相比繼續維持原有租約可獲取更高的租金，因此不少舊租客都不獲續租或無法承擔高額租金黯然結業。在這個社區轉型的過程中，「新」和「舊」如何能和平融合？兩者又該如何取得平衡呢？
概念選介
均衡
市場需求量等於供應量的情況，所有希望在這價格購買物品的消費者都可以獲得滿足，而廠商亦能同時售出他們所計劃的數量。
供過於求（或盈餘）
在當前價格下，市場的需求量少於供應量。
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